Nu de verdozingsdiscussie volop wordt gevoerd, is er een ding duidelijk: bouwen van distributiecentra moet slimmer. Dat concludeerde Remco Buurman, directeur NDL vorig jaar al. En om die reden is ook Dilas in het leven geroepen. De belangenclub van logistieke en industriële (vastgoed)sector hield onlangs een eerste kick off om concrete stappen te zetten.
Beter ruimtegebruik
Buck Consultants heeft de herontwikkeling van verouderde zones op bedrijventerreinen naar moderne gebouwen voor met name logistiek onderzocht. Hun conclusie: herontwikkeling vindt vaker dan gedacht en ook succesvol plaats. De intensiteit van het ruimtegebruik neemt met 84% toe; de werkgelegenheid verzevenvoudigt en verouderde gebouwen op vervuilde terreinen worden vervangen door toekomstbestendige en duurzame logistieke gebouwen. Niet onbelangrijk in een tijd waarin tekort aan logistiek vastgoed dreigt.
Onderzoek
Deze conclusies trekt het adviesbureau Buck Consultants International (BCI) uit een eerste verkenning van een 20-tal herontwikkelingsprojecten in West- en Zuid-Nederland. In samenwerking met vastgoedontwikkelaars en -beleggers, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum, zijn 20 casussen geanalyseerd op gebruik vóór en ná herontwikkeling, succesvoorwaarden en barrières.
Opbrengsten
De opbrengsten zijn gunstig, zo concludeert Buck Consultants International:
- op de totale oppervlakte van 110 ha van de 20 casussen was eerst 422.000 m2 bvo gebouwd, na herontwikkeling 778.000 m2 bvo, een stijging van 84%;
- de werkgelegenheid groeide van 350 banen tot 2.600 banen;
- de gebouwen hebben vrijwel allemaal het Breeam-duurzaamheidskenmerk en zijn energiezuinig gebouwd en vaak van zonnepanelen voorzien.
Kosten bodemsanering
Om tot deze resultaten te komen heeft in bijna alle gevallen sloop en nieuwbouw plaatsgevonden en was bodemsanering nodig. “Uit de analyse blijkt dat in 75% van de gevallen de kosten van een herontwikkellocatie 5 tot 15% hoger uitvallen ten opzichte van een vergelijkbare greenfieldontwikkeling in dezelfde regio. Die extra kosten zitten met name in de meer complexe planontwikkeling en extra sloop- en saneringskosten.
In de 25% overige gevallen zijn de kosten tussen herontwikkeling op een bestaand terrein in vergelijking met nieuwbouw op een nog niet gebruikt bedrijventerrein ongeveer gelijk”, aldus Jordi Hubers, senior-adviseur bij Buck Consultants International.
Langer bouwen en vergunningen
Ieder voordeel heeft zijn nadeel, zo ook bij herontwikkeling. Herontwikkeling brengt naast extra kosten voor bodemsanering ook langere bouwtijd met zich mee. Deze langere termijn kan oplopen tot 18 maanden. Hubers: “De vastgoedontwikkelaars signaleren als belangrijkste knelpunt het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemming voor de soms noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan”.
Maar ook de sloop van bestaand vastgoed, bodemsanering en de complexiteit om meerdere naast elkaar gelegen kavels te kopen, zijn knelpunten. Relatief weinig problemen zijn er met de elektriciteitsvoorziening en stikstofrechten.
Actief meedenken gemeenten noodzakelijk
Om echt succesvol te zijn met brownfields is een actief meedenkende gemeente noodzakelijk, stelt René Buck, directeur Buck Consultants International: “Met de al gerealiseerde herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties en industriële complexen is natuurlijk al een deel van het laaghangende fruit geplukt. Maar er zijn nog volop mogelijkheden. Maar dan moeten gemeenten zich ook actief en meedenkend opstellen. De twee belangrijkste door de gebiedsontwikkelaars ervaren problemen, namelijk een gedateerd bestemmingsplan en trage afgifte van de benodigde vergunningen, liggen op het bordje van de gemeente. De onderzochte succescases laten echter zien dat ontwikkelaars en gemeenten wél succesvol blijken te kunnen samenwerken”.
