Voor COVID-19 werd voorspeld dat het gemiddelde van online aankopen ten opzichte van het totale aantal retailaankopen in West-Europa zou stijgen tot 15,3% rond 2022. Nu, na de coronauitbraak, voorspelt het Centre for Retail Research (CRR) dat dit percentage al bereikt zal worden in 2021.
‘Ongekende’ vraag naar vierkante meters
Douglas van Oers, Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, licht toe: “Stijgingen in online uitgaven hebben altijd geleid tot een grotere vraag naar logistieke ruimte, en sinds de lockdown is die stijging ongekend. Een deel van de consumentenuitgaven zal wel weer terugkeren naar de fysieke winkels, maar er is echt een blijvende verandering ontstaan in de hoeveelheid consumenten die de online winkels nu weet te vinden.”
In juli van dit jaar voorspelde CRR dat het percentage online- ten opzichte van het totaal aantal retailverkopen van de zes grootste West-Europese economiën respectievelijk zou stijgen van 12% in 2019 naar 16,2% in 2020, om vervolgens uit te komen op 15,3% in 2021, als gevolg van een normalisatie van consumentengewoontes wanneer de winkels en winkelstraten allemaal weer geopend zijn.
Transacties complexer
Onderzoek van Savills toont aan dat de vraag van gebruikers naar Europese logistiek vastgoed voor H1 dit jaar 4% onder het vijfjaarsgemiddelde lag, voornamelijk als gevolg van de lockdown restricties die transacties bemoeilijkten. Portugal (+ 86%) Roemenië (+ 78%), het VK (+ 41%) en Polen (+ 31%) presteerden echter het sterk ten opzichte van hun halfjaar-gemiddelden.
Leegstand in logistiek
De gemiddelde leegstand in de logistieke sector in Europa is gestegen van 5,1% naar 5,8% in de eerste helft van 2020, alhoewel dit nog steeds erg laag is in historisch perspectief. Ook ligt het ver onder de maatstaf van 12% die men in het VK waarneemt voor huurgroei.
Niek Poppelaars, Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, licht toe: “Een tekort aan beschikbare ruimte blijft de uitdaging voor gebruikers in de rest van 2020, en richting 2021 verwachten we een toename in het aantal huurverlengingen/heronderhandelingen. Tegelijkertijd leidt zakelijke onzekerheid ertoe dat gebruikers kortere huurtermijnen zoeken en voor velen zijn bestaande DC’s niet langer geschikt om aan de hogere eisen van e-commerce te voldoen.”
Last mile
Voor wat betreft ‘last-mile’ logistiek voorziet Savills positieve huurgroei verwachtingen, mede als gevolg van het tekort aan grond met een logistieke bestemming in stedelijke gebieden. Om de beschikbare grond optimaal te gebruiken zien we binnen Europa meer multilaagse logistieke ontwikkelingen ontstaan.
Duitsland haalt VK in
Savills heeft vastgesteld dat in de eerste helft van het jaar in totaal 13,3 miljard euro werd geïnvesteerd in de Europese logistieke sector, een daling van 8% joj. Duitsland heeft het VK ingehaald als de meest actieve markt tot nu toe dit jaar, met meer dan 3 miljard euro in H1 en een stijging van 21% joj. Europese institutionele beleggers met voldoende eigen kapitaal zijn de meest dominante spelers gebleven op de logistieke vastgoedmarkt, en het lijkt erop dat zij niet-Europese kopers uit de markt prijzen voor ‘core’ logistiek. De interesse van Zuid-Koreaanse en andere Aziatische beleggers blijft hoog, maar de aankoopactiviteit werd beperkt door de periode van reisrestricties.
Vitale rol voor logistiek
De gemiddelde logistieke ‘prime yields’ bleven ook stabiel in Europa (4,58%). Waarbij Savills wel opmerkt dat er een aantal uitzonderlijke objecten verhuurd aan Amazon tot nog lagere aanvangsrendementen hebben geleid.
Douglas van Oers vat samen: “De vitale rol van de logistieke sector is de afgelopen maanden nog meer aan het licht gekomen, en het blijkt ook een van de meest veerkrachtige vastgoedsectoren te zijn gedurende deze crisis. Als gevolg hiervan zien we een nog grotere vraag van beleggers, hoewel de volumes beperkt worden door een gebrek aan voorraad. Dit leidt tot zeer concurrerende biedingen en stijgende waarden.”
